Come intestarsi immobili dalla società

L’intestazione di un immobile da una società a un socio è un’operazione che può comportare vantaggi fiscali, ma anche una serie di adempimenti e valutazioni da tenere in considerazione. Il trasferimento di proprietà può avvenire tramite diverse modalità, come la vendita, la distribuzione di utili in natura o la liquidazione della società. Tuttavia, è fondamentale conoscere la normativa vigente, gli eventuali costi e i possibili rischi fiscali.

In questo articolo analizzeremo le modalità per intestarsi un immobile da una società, la procedura da seguire, i vantaggi fiscali per il socio e per la società, gli aspetti normativi di riferimento e esempi pratici per comprendere meglio il funzionamento dell’operazione.

Modalità

Un immobile può essere trasferito da una società a un socio attraverso diverse modalità. Le principali sono:

1. Vendita dell’immobile al socio

   • La società cede l’immobile al socio a un prezzo di mercato.
   • Il socio può acquistarlo con mezzi propri o tramite finanziamenti.
   • La società realizza una plusvalenza (o minusvalenza) fiscalmente rilevante.

2. Assegnazione dell’immobile ai soci

   • La società può assegnare l’immobile ai soci in sede di riduzione del capitale sociale o distribuzione di utili in natura.
   • Questa operazione può beneficiare di regimi fiscali agevolati in alcuni casi.

3. Liquidazione della società con trasferimento dell’immobile

   • Se la società viene liquidata, i beni rimasti possono essere assegnati ai soci.
   • Anche in questo caso, ci sono implicazioni fiscali da considerare.

4. Trasformazione della società in impresa individuale

   • Se la società si trasforma in ditta individuale, gli immobili possono diventare beni personali dell’imprenditore.

Quale di queste modalità è più conveniente dipende da diversi fattori, tra cui il valore dell’immobile, la fiscalità della società e la posizione fiscale del socio.

Procedura

Il trasferimento di un immobile da una società a un socio deve seguire una procedura ben precisa, che varia in base alla modalità scelta. Vediamo i principali passaggi per ciascun caso:

1. Vendita dell’immobile al socio

• Valutazione dell’immobile: È fondamentale determinare il valore di mercato dell’immobile, magari attraverso una perizia di un esperto, per evitare contestazioni da parte del Fisco.
• Stipula dell’atto notarile: La vendita deve avvenire tramite un atto pubblico davanti a un notaio, con il pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.
• Pagamento del corrispettivo: Il socio deve pagare il prezzo concordato, con mezzi tracciabili per motivi fiscali e di antiriciclaggio.
• Registrazione dell’atto: L’atto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e trascritto nei Registri Immobiliari.

2. Assegnazione dell’immobile ai soci

• Delibera dell’assemblea: I soci devono approvare la distribuzione dell’immobile, rispettando le regole statutarie e le eventuali clausole sui conferimenti.
• Determinazione del valore fiscale: È importante considerare le imposte dovute sulla plusvalenza e l’IVA (se applicabile).
• Rogito notarile e trascrizione: Anche in questo caso, l’assegnazione avviene tramite atto notarile e registrazione.

3. Liquidazione della società con trasferimento dell’immobile

• Approvazione del bilancio finale di liquidazione: Prima della chiusura della società, bisogna determinare come distribuire i beni residui.
• Attribuzione dell’immobile: L’assegnazione dell’immobile ai soci viene formalizzata con un atto notarile.
• Estinzione della società: Dopo il trasferimento, la società viene cancellata dal Registro delle Imprese.

4. Trasformazione della società in impresa individuale

• Approvazione della trasformazione: Il socio unico può decidere di trasformare la società in ditta individuale.
• Passaggio degli immobili al titolare: Gli immobili diventano beni personali dell’imprenditore, con conseguenti effetti fiscali.

Vantaggi fiscali per il socio

Il trasferimento di un immobile dalla società al socio può offrire diversi vantaggi fiscali, a seconda della modalità scelta. Analizziamo i principali benefici che il socio può ottenere:

Riduzione della tassazione sulle plusvalenze

Se l’operazione avviene con un’assegnazione agevolata dell’immobile, il socio può beneficiare di una tassazione ridotta sulle plusvalenze rispetto alla normale cessione a titolo oneroso. In passato, il legislatore ha introdotto misure di favore per queste operazioni (es. Legge di Stabilità 2016 e 2017), che prevedevano imposte sostitutive più basse.

Acquisto a un valore inferiore rispetto al mercato

Se il socio acquista l’immobile a un valore inferiore a quello di mercato, può ottenere un vantaggio economico immediato. Tuttavia, è importante che il valore di cessione sia giustificato da una perizia per evitare contestazioni fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Possibilità di usufruire della cedolare secca

Una volta intestato l’immobile, il socio potrà affittarlo a terzi e optare per la cedolare secca (21% o 10% a seconda dei casi), che spesso è più conveniente rispetto all’IRPEF progressiva.

Nessuna tassazione sulle somme percepite in caso di assegnazione a titolo di riduzione del capitale

Se l’immobile viene assegnato al socio come riduzione del capitale sociale (anziché come utile distribuito), il valore ricevuto potrebbe non essere soggetto a tassazione immediata, riducendo l’impatto fiscale sull’operazione.

Attenzione ai possibili rischi fiscali

• Se il valore dichiarato nell’atto di trasferimento è inferiore a quello di mercato, l’Agenzia delle Entrate potrebbe riqualificare l’operazione e chiedere il pagamento delle imposte sulla differenza.
• In caso di assegnazione agevolata, bisogna rispettare le condizioni previste dalla normativa vigente per evitare sanzioni.

Vantaggi fiscali per la società

Anche la società può trarre alcuni vantaggi fiscali dall’operazione di trasferimento dell’immobile al socio, se gestita correttamente. Tuttavia, è fondamentale considerare anche gli eventuali costi fiscali e le implicazioni contabili.

Riduzione della tassazione sulle plusvalenze

Se la società vende o assegna l’immobile al socio, potrebbe generare una plusvalenza (ossia la differenza tra il prezzo di cessione e il valore contabile dell’immobile). Questa plusvalenza è tassabile ai fini IRES (24%) e IRAP (3,9%), ma potrebbe essere mitigata in presenza di agevolazioni fiscali.

Ad esempio, nelle precedenti assegnazioni agevolate previste dalle Leggi di Stabilità 2016 e 2017, le società potevano beneficiare di un’imposta sostitutiva ridotta (8% o 10,5% per società non operative) sulla plusvalenza, anziché pagare la tassazione ordinaria. Se il legislatore dovesse reintrodurre tali agevolazioni in futuro, sarebbe un’opportunità da cogliere.

Eliminazione di costi di gestione dell’immobile

Gli immobili intestati alla società spesso generano costi fissi elevati, come IMU, TASI (se ancora applicabile) e spese di manutenzione. Trasferendo l’immobile al socio, questi costi non graveranno più sulla società, migliorandone la gestione finanziaria.

Maggiore liquidità in caso di vendita

Se l’operazione avviene tramite vendita, la società può incassare liquidità immediata dal socio, utile per altri investimenti o per la riduzione dei debiti aziendali. Tuttavia, è importante considerare l’impatto fiscale della vendita e pianificare bene l’operazione per evitare un eccessivo carico fiscale.

Chiusura della società con assegnazione agevolata dei beni

Se la società è destinata alla liquidazione, l’assegnazione degli immobili ai soci può essere un modo efficiente per distribuire i beni residui senza subire una tassazione eccessiva. In alcuni casi, può essere più vantaggioso rispetto alla vendita sul mercato a terzi.

Attenzione ai possibili rischi fiscali

• Se il prezzo di cessione è inferiore al valore normale di mercato, l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare l’operazione e riqualificarla come distribuzione occulta di utili, con conseguente tassazione maggiorata.
• Se la società è considerata “di comodo” (ossia inattiva o con ricavi troppo bassi rispetto al valore degli immobili), potrebbe subire una tassazione più elevata sulle plusvalenze.

Normativa di riferimento

Il trasferimento di un immobile da una società a un socio è regolato da diverse normative fiscali e civilistiche. È fondamentale conoscere le leggi applicabili per evitare errori o sanzioni.

1. Codice Civile e operazioni societarie

Il Codice Civile disciplina le operazioni di vendita, assegnazione e liquidazione dei beni societari. In particolare:

• Art. 2479 c.c. per le SRL e art. 2365 c.c. per le SPA regolano le decisioni dei soci su operazioni straordinarie, come la cessione o l’assegnazione di immobili.
• Art. 2484 c.c. disciplina la liquidazione della società, specificando come devono essere distribuiti i beni ai soci.

2. Normativa fiscale applicabile

A livello fiscale, le principali imposte da considerare sono:

• IRES (24%): applicata sulla plusvalenza che la società realizza cedendo l’immobile a un valore superiore a quello contabile.
• IRAP (3,9%): può essere dovuta in caso di operazioni che generano redditi imponibili per la società.
• IVA: Se l’immobile è strumentale e la società è un’impresa costruttrice, la cessione può essere soggetta a IVA (con aliquota ordinaria o agevolata a seconda dei casi).
• Imposta di Registro, Ipotecaria e Catastale: in caso di assegnazione o vendita, le imposte variano dal 9% al 4% a seconda della destinazione d’uso dell’immobile e della qualifica del socio.

3. Agevolazioni fiscali per l’assegnazione ai soci

In passato, il legislatore ha introdotto agevolazioni specifiche per l’assegnazione di immobili ai soci, ad esempio con le Leggi di Stabilità 2016 e 2017, che prevedevano:

• Imposta sostitutiva dell’8% (10,5% per società non operative) sulle plusvalenze generate dalla società.
• Imposta di Registro ridotta al 4% invece del 9%.

Queste misure non sono attualmente in vigore, ma è possibile che in futuro vengano riproposte, quindi è sempre utile verificare le ultime normative fiscali prima di procedere.

4. Controlli fiscali e rischio di riqualificazione

L’Agenzia delle Entrate può verificare che il valore dell’operazione sia congruo rispetto al mercato, basandosi sul Valore Normale dell’immobile ai sensi dell’art. 9 del TUIR. Se il prezzo dichiarato è troppo basso, potrebbe riqualificare la cessione come una distribuzione occulta di utili, con conseguente tassazione più elevata.

È sempre consigliabile affidarsi a un commercialista esperto per valutare la modalità più conveniente per intestarsi un immobile dalla società, evitando problematiche fiscali e legali.

Esempi pratici

Per comprendere meglio le implicazioni fiscali e operative del trasferimento di un immobile dalla società a un socio, analizziamo alcuni esempi pratici basati su diverse modalità di trasferimento.

Esempio 1: Vendita dell’immobile dal SRL al socio

La Società Alfa SRL possiede un immobile acquistato anni fa a 150.000 euro, ora valutato 300.000 euro. Un socio vuole acquistarlo dalla società.

• La società vende l’immobile al socio per 300.000 euro, rispettando il valore di mercato.
• La plusvalenza realizzata è di 150.000 euro (300.000 – 150.000) e sarà tassata con IRES al 24%, generando un’imposta di 36.000 euro.
• Il socio dovrà pagare le imposte di registro (9%), ipotecaria e catastale (50 euro ciascuna), quindi un totale di 27.100 euro di tasse.
• La società ottiene liquidità e il socio diventa proprietario senza rischio di contestazioni fiscali.

Esempio 2: Assegnazione dell’immobile con agevolazioni fiscali

La Beta SRL, una società immobiliare, assegna un immobile a un socio in base a una delibera assembleare.

• Il valore di mercato dell’immobile è 500.000 euro, ma grazie a un’assegnazione agevolata (se prevista dalla normativa vigente), la società paga un’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza.
• Se il valore contabile dell’immobile è 200.000 euro, la plusvalenza è 300.000 euro e l’imposta sostitutiva sarà di 24.000 euro (8% di 300.000).
• Il socio pagherà l’imposta di registro ridotta al 4% su 500.000 euro, pari a 20.000 euro, più imposte ipotecarie e catastali fisse.

Questa operazione è più conveniente rispetto alla vendita ordinaria, perché la società paga meno imposte sulla plusvalenza e il socio paga una tassa di registro ridotta.

Esempio 3: Liquidazione della società con trasferimento degli immobili

La Gamma SRL si scioglie e assegna gli immobili rimanenti ai soci come parte della liquidazione.

• Il valore dell’immobile è 400.000 euro e viene assegnato al socio unico come distribuzione finale del patrimonio.
• Se la liquidazione è fatta con un’agevolazione fiscale, l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza potrebbe essere ridotta rispetto alla tassazione ordinaria.
• Il socio diventa proprietario senza necessità di pagare un corrispettivo alla società.

In questo caso, l’operazione può essere vantaggiosa per evitare la doppia tassazione sulle distribuzioni di utili.

La scelta della modalità di trasferimento dell’immobile dipende dal contesto specifico della società e dalle normative fiscali vigenti. Per ottimizzare la fiscalità, è sempre consigliabile valutare le opzioni con un commercialista esperto.

Considerazioni finali

Intestarsi un immobile dalla società può essere un’operazione vantaggiosa sia per il socio che per la società, ma deve essere attentamente pianificata per evitare un eccessivo carico fiscale o il rischio di contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Le principali modalità di trasferimento sono:

• Vendita dell’immobile al socio:  Soluzione diretta, ma con un’imposizione fiscale elevata sulla plusvalenza della società.
• Assegnazione dell’immobile ai soci:  Potenzialmente vantaggiosa, soprattutto se sono previste agevolazioni fiscali.
• Liquidazione della società con trasferimento dell’immobile: Opzione utile per chiudere l’attività e intestare l’immobile al socio senza vendita.
• Trasformazione della società in impresa individuale: Alternativa percorribile in alcuni casi, ma con specifiche implicazioni fiscali.

Suggerimenti per un’intestazione corretta dell’immobile

• Aggiornarsi sulla normativa fiscale: Le leggi in materia immobiliare e societaria possono cambiare, introducendo nuove agevolazioni per l’assegnazione degli immobili. Verificare eventuali novità può fare la differenza in termini di risparmio fiscale.
• Determinare il valore di mercato dell’immobile: Una perizia professionale aiuta a stabilire un prezzo congruo, evitando il rischio di contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
• Affidarsi a un esperto di fiscalità immobiliare: Un commercialista specializzato può guidare nella scelta della soluzione più conveniente in base alla struttura societaria e alla posizione fiscale del socio.
• Calcolare l’impatto fiscale dell’operazione: Considerare tutte le imposte applicabili (registro, ipotecaria, catastale, IRES, IRAP, IVA) è essenziale per stimare il costo complessivo del trasferimento.

In molti casi, l’assegnazione dell’immobile ai soci rappresenta un’opzione vantaggiosa, ma va valutata attentamente in funzione del contesto normativo vigente.