Agevolazioni prima casa: spettano anche per edifici collabenti

L’acquisto della prima casa può beneficiare di alcune
agevolazioni fiscali, qualora il contribuente
decida di destinare l’immobile ad abitazione
principale e non sia proprietario di altre case nello
stesso Comune.

Il principale vantaggio è la riduzione dell’imposta di
registro al 2% (invece del 9%) per gli acquisti da
privati, o l’IVA ridotta al 4% per gli acquisti da
imprese costruttrici, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e
catastale in misura fissa.

Le agevolazioni sono disciplinate nella Tariffa Parte 1,
Articolo 1, Nota II-bis del d.P.R. n. 131/1986 e prevedono, in
linea generale che:

• l’immobile sia classificato come abitazione non di
  lusso, escludendo quindi categorie catastali come A/1
  (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi
  storici);
• l’acquirente non deve essere titolare di altri immobili
  ad uso abitativo nello stesso Comune, né di altri immobili
  acquistati con le stesse agevolazioni su tutto il territorio
  nazionale;
• l’acquirente deve stabilire la residenza nel Comune in
  cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Tuttavia, la normativa non specifica se queste agevolazioni
possano essere concesse anche per immobili
“collabenti” appartententi alla categoria catastale
F/2. Ed è su questo punto che la Corte di
Cassazione ha recentemente fatto chiarezza, con l’ordinanza
del 28 febbraio 2025, n. 3913.

L’acquirente, nonostante lo stato dell’immobile, aveva richiesto
e ottenuto l’applicazione dell’aliquota ridotta al
2% dell’imposta di registro prevista per la prima
casa, ai sensi della Nota II bis, allegata alla Tariffa
del d.P.R. n. 131/1986. Il Fisco però aveva contestato questa
interpretazione e riteneva che il rudere dovesse essere tassato con
l’aliquota ordinaria del 9%.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’agevolazione prima casa è
riservata solo alle “case di abitazione non di
lusso”, ovvero immobili che possano essere destinati
all’uso abitativo. Condizione che non poteva essere soddisfatta da
un rudere, il quale, a differenza di un immobile in
costruzione (categoria catastale F/3), non aveva neppure
una potenzialità abitativa astratta.

Secondo questa impostazione, il collabente sarebbe assimilabile
a un’area edificabile, non a una casa da
ristrutturare. Inoltre, l’Agenzia ha sostenuto che la categoria F/2
rappresenta una classificazione stabile e duratura nel tempo, al
contrario della categoria F/3, che è temporanea e destinata a
concludersi con il completamento della costruzione.

Le sentenze di merito: il rudere è equiparabile a un
immobile in costruzione

Il ricorso dell’Agenzia delle Entrate è stato respinto sia
presso la CGT provinciale che presso la CTR. I
giudici tributari hanno ritenuto che gli immobili collabenti
fossero assimilabili agli immobili in corso di
costruzione, che beneficiano dell’agevolazione “prima
casa” purché destinati a diventare abitazione. Inoltre, è stato
sottolineato che non esiste alcun termine perentorio per la
ristrutturazione di un rudere, e che l’Agenzia può esercitare il
proprio potere di controllo solo dopo la conclusione dei lavori di
restauro, entro il termine triennale previsto dall’art. 76 del
d.P.R. 131/1986.

Non solo: anche la questione della solidarietà
passiva nell’imposizione fiscale è stata risolta a favore
della contribuente: l’imposta complementare non grava su entrambe
le parti del contratto, ma solo sul soggetto che ha dato causa alla
decadenza del beneficio.

Un altro punto rilevante riguarda il regime fiscale: gli
immobili collabenti, in quanto privi di rendita
catastale, non possono essere soggetti all’IMU o all’ICI,
e nemmeno essere equiparati a terreni edificabili finché la
demolizione non restituisca autonomia all’area fabbricabile.

In conclusione si conferma la possibilità di utilizzare le
agevolazioni prima casa per immobili collabenti, come stabilito con
il principio di diritto secondo cui: “In materia di
agevolazione ‘prima casa’ […] posto che la norma agevolativa non
esige l’idoneità abitativa dell’immobile già al momento
dell’acquisto, il beneficio può essere riconosciuto anche
all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la
classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, ed
invece rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad
essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso
abitativo”.