Immobili svalutati dalle banche, prestiti più difficili per le aziende

Negli ultimi quattro anni, oltre il 50% degli immobili commerciali, utilizzati come garanzia per prestiti che fanno capo ad aziende italiane, ha subito una svalutazione da parte delle banche. Questa tendenza mette un punto di domanda alla capacità delle aziende di ottenere nuovi finanziamenti.

Secondo un’analisi di Unimpresa, tra il 2019 e il 2023 il valore degli immobili non residenziali (in gran parte si tratta di uffici, negozi e stabilimenti industriali) ha registrato un calo di valore sul mercato immobiliare. La flessione è stata determinata da un clima economico incerto e dall’aumento, da parte della Bce, dei tassi d’interesse (e dunque sul costo del denaro), che hanno contribuito a una riduzione della domanda di immobili commerciali e, di conseguenza, del loro valore di mercato. Il rischio che la Bce torni ad aumenare i tassi d’interesse sembra ora scongiurato, ma il danno è fatto.

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La svalutazione degli immobili e l’effetto sul prestito da parte delle banche

L’impatto della svalutazione immobiliare si riflette direttamente sulle politiche di concessione dei prestiti da parte delle banche. Con una riduzione del valore delle garanzie, il rapporto tra prestiti e valore immobiliare (Loan-to-Value Corrente, LTV-C) tende a salire, rendendo più difficile per le imprese ottenere nuovi finanziamenti.

“Il calo delle valutazioni degli immobili non residenziali – spiega Giuseppe Spadafora, vicepresidente di Unimpresa – potrebbe limitare l’accesso al credito per molte aziende, soprattutto quelle di piccole e medie dimensioni, che spesso si affidano agli immobili di proprietà per ottenere finanziamenti bancari”,

Nonostante la flessione dei valori, il rapporto medio LTV-C è rimasto gestibile, attestandosi al 55% a fine 2023 rispetto al 60% del 2019. Tuttavia, i prestiti con un LTV-C superiore all’80% – considerati più esposti al rischio – rappresentano ancora il 13% del totale. Se i prezzi immobiliari dovessero scendere ulteriormente del 10%, la quota di prestiti ad alto rischio salirebbe al 16%.

Una sfida per le banche

Le banche hanno adottato nei confronti delle aziende un approccio prudenziale in tema di prestiti, con una frequente rivalutazione delle garanzie sugli immobili (circa il 70% delle proprietà utilizzate come collaterale viene aggiornato ogni anno, un dato superiore alla media europea. Questo consente di monitorare il rischio di credito e garantire la stabilità del settore bancario.

In questo scenario, il calo dei valori/valutazioni degli immobili potrebbe costringere le imprese già indebitate a rivedere le proprie strategie finanziarie. Chi si trova con un LTV-C elevato potrebbe doversi ricapitalizzare o negoziare condizioni di prestito meno vantaggiose con le banche.

Come riallineare immobili, banche e prestiti

Per evitare un effetto domino sull’economia reale, Spadafora sottolinea la necessità di interventi mirati: “Politiche di sostegno al credito, strumenti di garanzia pubblica e incentivi alla ristrutturazione del debito potrebbero attenuare l’impatto del calo delle valutazioni immobiliari sulle imprese”.

Inoltre, le banche potrebbero adottare criteri più flessibili per la valutazione delle garanzie e diversificare le fonti di copertura del rischio, riducendo la dipendenza dal valore degli immobili.